Dans un contexte où le secteur du bâtiment représente 45% de la consommation d’énergie nationale, le France s’inscrit dans une démarche de décarbonation du secteur avec l’adoption de plusieurs réglementations. Les copropriétés doivent elles aussi s’adapter et entreprendre des travaux de rénovation énergétique pour se mettre en conformité avec ces nouvelles règles.
Contexte et enjeux – les défis actuels des copropriétés
Enjeux environnementaux et évolutions réglementaires au titre du DPE individuel
En France, 70% du parc immobilier date d’avant 1975, c’est-à-dire avant les réglementations thermiques. 4,2 millions de résidences principales sont des passoires énergétiques (étiquettes F et G du DPE).
Dans le but d’éradiquer ces passoires énergétiques, l’Etat français fixe un objectif : réaliser 700 000 rénovations par an d’ici 2030.
En 2024, seulement 90 000 rénovations d’ampleur ont été effectuées.
Pour accélérer cette démarche et inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique, l’Etat français a mis en place, en 2021, un calendrier règlementaire concernant les diagnostics de performance énergétique. Ce calendrier a pour but de progressivement interdire la location des logements classés comme indécents énergétiquement. Il ne concerne que les logements individuels et non les copropriétés même s’il impacte indirectement ces dernières. En cas de mauvaise étiquette énergétique, les propriétaires bailleurs ne pouvant plus louer leur appartement, auront tout intérêt à inciter la copropriété à faire des travaux de rénovation afin d’augmenter l’étiquette individuelle de leur logement.
Le calendrier d’interdiction à la location en fonction des étiquettes énergétiques des logements est progressif. En 2025, les logements classés G ont été interdits à la location tandis qu’en 2034, ce seront les logements classés E qui seront interdits à la location. Si ces seuils ne sont pas respectés, le propriétaire n’encourt pas de sanctions directes, mais ne pourra plus louer son logement, jusqu’à réalisation des travaux de rénovation.
Problématiques de confort et coût économique
Au-delà de l’impact environnemental, les passoires énergétiques posent deux autres problématiques : les problèmes de confort et de coût économique. En effet, dans un logement mal isolé, en été il fait trop chaud et en hiver, il fait trop froid. Pour compenser cet inconfort, les occupants ont tendance à augmenter le chauffage en hiver et les moyens de rafraîchissement en été (ventilation, climatisation), ce qui entraîne des coûts énergétiques importants. En France, en 2024, 30% des Français déclarent avoir souffert du froid au cours de l’hiver 2023-2024 et 42% déclarent avoir souffert d’un excès de chaleur. De plus, 3,2 millions de ménages français ont dépensé plus de 8% de leurs revenus pour payer les factures énergétiques de leur logement en 2022, ils sont en situation de précarité énergétique.
La loi climat et résilience : Corréler le DPE collectif avec le PPPT
Le calendrier de mise en œuvre
Un autre diagnostic de performance énergétique existe, à destination des copropriétés. Au départ limité uniquement aux copropriétés ayant un dispositif de chauffage ou de refroidissement collectif, il s’étend désormais à plus de 95% des copropriétés. Il se fonde sur la surface de l’immeuble, l’année de construction, la marque des éléments collectifs, etc.
Ce calendrier commence en 2024 et concerne les grandes copropriétés de plus de 200 logements, en 2025 celle de 50 à 200 lots et enfin en 2026 celles de moins de 50 lots. En 2026, toutes les copropriétés seront donc concernées par l’obligation d’avoir réalisé un DPE collectif.
Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) est un document qui consiste en un calendrier détaillé des travaux à réaliser sur les parties communes d’une copropriété. Ce calendrier doit être établi sur 10 ans et approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires. Il permet d’anticiper les travaux collectifs de l’immeuble et d’en échelonner les paiements.
Le PPPT a pour but de garantir la sauvegarde de l’immeuble, l’entretien des parties communes et des équipements collectifs ainsi que l’amélioration de l’efficacité énergétique.
On observe que le calendrier d’obligation de réaliser un PPPT se termine une année plus tôt que celui du DPE. Cela marque une incohérence puisque le PPPT n’est pas réalisable sans le DPE. Les deux vont de pair et sont souvent réalisés par les mêmes acteurs, il est donc recommandé de les réaliser simultanément.
Mise en œuvre
Plusieurs étapes sont à suivre pour la mise en œuvre de ces diagnostics. Tout d’abord, choisir des prestataires qui peuvent réaliser à la fois le PPPT et DPE est conseillé.
Une assemblée générale (AG) de copropriétaires doit être réunie afin d’adopter ou non les projets proposés. Si jamais les copropriétaires sont réticents à accepter ce projet, il convient de leur indiquer, d’une part, que ce projet est obligatoire, d’autre part, qu’il est vertueux.
La question des dispositifs d’aides mis à disposition pour la réalisation de ces plans peut également être abordée. Aujourd’hui de nombreuses aides sont disponibles, mais elles sont susceptibles d’évoluer avec le temps et il est donc important de s’assurer de leurs montants au moment de la signature des devis. Ces arguments peuvent ainsi inviter les copropriétaires à adopter maintenant les plans afin d’éviter de subir les aléas qu’entraîneraient la suppression de certaines aides.
Une fois adoptés, ces travaux vont faire l’objet d’un contrat et le syndicat de copropriété va pouvoir voter pour un des scénarios présentés. Et enfin voter l’adoption des travaux.
Sanctions et obligations
Sanctions encourues à défaut de réalisations des diagnostics pour le PPPT et le DPE
Contrairement au DPE individuel, il n’y a aucune conséquence directe à ne pas adopter de DPE collectif.
Néanmoins, s’il n’y a pas de sanction immédiate dans le cadre de la copropriété, on voit apparaître un risque de contentieux entre copropriétaires. Le copropriétaire bailleur ayant perdu le droit de mettre son bien en location pour indécence énergétique pourrait agir contre le syndicat des copropriétaires qui n’avait pas voulu réaliser les diagnostics obligatoires.
Le copropriétaire porteur de la plainte peut alors réclamer une indemnisation financière.
Deuxièmement, il en découle également des répercussions économiques. Quand un copropriétaire va vendre son lot, la valeur de son lot, ne sera plus seulement dépendante de son propre logement, mais sera également liée à celle de l’immeuble. En effet, si les travaux n’ont pas été approuvés par le syndic de copropriété, alors aucun appartement n’aura pu profiter de la rénovation.
Il est possible que l’acheteur demande la transmission des diagnostics et des PPPT. Si ceux-ci n’ont pas été adoptés, cela pourrait justifier pour l’acquéreur de demander une décote sur la valeur du bien, puisque le syndicat n’aura pas anticipé les sujets de la rénovation énergétique.
Clarifier les obligations de rénovation énergétique via une proposition de loi
Dans un contexte immobilier où un manque de logements se fait ressentir, l’État souhaite minimiser l’impact du DPE. En effet, c’est plus de 600 000 logements du parc locatif qui risquent d’être retirés du parc en raison de leur statut énergétique.
Un arrêté du 25 mars 2024 avait déjà permis à 140 000 logements de petites surfaces de sortir de la qualification de passoire énergétique alors que leurs conditions n’avaient pas changé. Cette décision a permis aux propriétaires de continuer à louer leur appartement sans pour autant faire les travaux de rénovation attendus, n’améliorant donc pas le confort de vie de ces locataires.
En juillet 2025, la proposition de loi Amel Gacker, propose d’introduire un nouveau principe : la présomption de décence. Cette présomption suppose que lorsqu’un propriétaire a réalisé tous les travaux techniquement et juridiquement possibles pour atteindre la classe énergétique requise, ou bien que les travaux ont été refusés par une décision administrative ou d’assemblée générale datant de moins de trois ans, par décret en Conseil d’État, il y aura la possibilité d’obtenir une dérogation.
De la même manière, lorsque le logement est situé dans un immeuble relevant de la copropriété et que le syndicat a conclu un contrat reposant sur un audit énergétique, un DPE ou un PPPT, la loi laisse un délai au propriétaire (pour continuer à louer son logement), qui ne peut excéder cinq ans à compter de la conclusion du contrat, en attendant que les travaux de rénovation énergétique soient effectués.
Les travaux et son financement : l’emprunt collectif couplé aux aides
Dispositifs actuels
Les aides à la rénovation énergétique, telles que les CEE, MaPrimeRénov’, ou des aides locales permettent de couvrir une partie du coût de la rénovation énergétique.
Ces travaux, souvent onéreux, représentent un reste à charge parfois élevé pour les propriétaires. Pour faire face à cette contrainte financière, il existe différents types d’emprunts bancaires :
L’emprunt collectif à adhésion individuelle
Il s’agit d’un prêt contracté au nom du syndicat des copropriétaires, seulement à destination des copropriétaires qui décident d’y adhérer et à hauteur du montant de leur quote-part travaux.
Le prêt Copro 100
Ce prêt est contracté au nom du syndicat des copropriétaires mais chaque copropriétaire ayant adhéré au prêt est prélevé sur son compte personnel. Ainsi, le syndic ne gère pas les prélèvements des copropriétaires.
Il ne prévoit aucune solidarité entre les copropriétaires, si l’un des adhérents ne paye pas ces échéances, une garantie protège les autres copropriétaires.
Pour en bénéficier il faut se manifester auprès d’un établissement bancaire proposant l’offre, deux mois après l’AG qui a validé le plan des travaux.
L’éco-PTZ
Dans le cadre de ce prêt, la participation de chaque adhérent est versée au syndic qui la reverse à l’établissement de crédit. Le remboursement s’effectue tous les mois ou tous les trois mois sur toute la période de remboursement. Cette période peut aller jusqu’à 20 ans.
Ce mode de prêt est disponible dans tous les établissements de crédit, les sociétés de financement et les sociétés de tiers-financement sous convention avec l’Etat.
L’éco-PTZ est plafonné à 30 000 € par logement. Il est possible d’augmenter ce plafond jusqu’à 50 000 € dès lors que la copropriété justifie d’un bouquet de travaux permettant d’atteindre 35% de gains énergétiques (souvent embarqué dans une rénovation globale).
Le propriétaire a ensuite la possibilité de s’appuyer sur les deux principaux dispositifs d’aides mis en place par l’Etat.
D’abord, les Certificats d’Economies d’Energie (CEE), sont un dispositif de financement permettant aux copropriétaires de financer tout ou partie de leurs projets de rénovation. Il fonctionne notamment par fiches d’opérations standardisées, certaines destinées à la rénovation globale (BAR-TH-177, réalisation de plusieurs postes de travaux simultanément) et d’autres au geste par geste (réalisation d’un seul poste de travaux, par exemple changement du système de chauffage uniquement).
Ensuite, MaPrimeRénov’, une subvention délivrée par l’Anah, permettant aux copropriétés, de prendre en charge, à hauteur de 30% du montant hors taxes des travaux. Il est possible d’augmenter ce plafond jusqu’à 45% de prise en charge, dès lors que la copropriété justifie de 35% de gains énergétiques, ou alors plus de 50% de gains énergétiques. Cependant, un plafond par logement de 25 000 euros est mis en place.
Cette subvention est cumulable avec les CEE.
Dispositif à venir :
Un dispositif d’emprunt collectif à adhésion automatique est en cours de discussion.
Ce dispositif devrait permettre de massifier les emprunts, puisqu’il ne nécessitera plus de remplir des bulletins d’adhésion individuelle. Il fonctionnera sur un principe de “qui ne dit mot emprunte”, ce qui signifie que les copropriétaires ne souhaitant pas emprunter, devront se manifester. Ceci devrait simplifier le travail de gestion de ces emprunts.
Toutefois, les copropriétaires souhaitant refuser l’emprunt devront payer la totalité de leur quote-part par dans un délai de six mois.
Conclusion
La rénovation énergétique est une nécessité pour décarboner le secteur du bâtiment, mais aussi pour améliorer le confort de vie des habitants et lutter contre la précarité énergétique.
Pour ce faire, la mise en place de diagnostics est primordiale. Les DPE et PPPT permettent de réaliser un diagnostic de l’état d’un bien puis d’en échelonner la rénovation. La loi rend désormais une décote de la valeur du bien possible en cas de non-respect des calendriers imposés par l’Etat.
Les copropriétés, par l’intermédiaire de leurs syndics et de leurs Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO), peuvent faire appel aux CEE et à MaPrimeRénov’ pour financer leurs travaux de rénovation.
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